L’essentiel

  • Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en profitant d’un régime fiscal avantageux.
  • Le LMNP propose deux régimes fiscaux : le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes) et le régime réel permettant de déduire charges et amortissements.
  • Les conditions d’éligibilité exigent de louer un logement meublé, avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux.
  • Les avantages du LMNP incluent la récupération de la TVA, l’amortissement du bien et des revenus locatifs non imposés.
  • Les biens éligibles sont les logements meublés classiques, résidences de services, hôtelières, maisons de retraite et chambres d’hôtes.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Entré en vigueur en 1949, le statut LMNP est l’un des régimes fiscaux les plus anciens en France. Il concerne la location de logements meublés dont les revenus locatifs n’excédent pas 23 000€ par an pour le propriétaire, ou bien 50% de ses revenus globaux annuels.

Dans l’immobilier neuf, ce régime fiscal permet aux investisseurs de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (sous conditions).

En ce sens, la LMNP est un statut et non une loi, elle n’offre pas de réduction ou de déduction d’impôt mais la possibilité de percevoir des revenus locatifs qui deviennent non imposables.

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Comment mettre en location un logement en LMNP ?

Pour mettre en location un logement en LMNP dans l’immobilier neuf, vous devez respecter quelques conditions :

  • Louer un bien meublé.
  • Mettre le bien en location dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux de l’immeuble.
  • Le logement meublé doit être la résidence principale du locataire.
  • Fixer le montant du loyer en accord avec le prix du marché et les prestations du logement. Dans le cadre d’une location en LMNP, la fixation du loyer est libre. Pour le définir, vous pouvez prendre ces critères en compte : emplacement, superficie, équipements à disposition.

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Qui peut louer en LMNP ?

Afin de pouvoir louer en location meublée non professionnelle, le propriétaire bailleur ne doit pas déclarer plus de 23 000€ de revenus locatifs annuels, ou alors que cette activité ne représente pas plus de la moitié de ses revenus globaux par an.

Quel impôt pour la LMNP ?

Les loyers perçus sont imposés à l’impôt sur le revenu. Si pour une location nue, ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. En statut LMNP, deux régimes fiscaux existent.

  • Le régime micro BIC (ou régime forfaitaire)

    Le régime « micro-BIC » est applicable lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 €. Ici, ce ne sont pas vos charges locatives réelles qui sont déduites de vos revenus, mais c’est un abattement forfaitaire global de 50% qui est appliqué.

  • Le régime réel

    Le régime « réel » est applicable lorsque vos recettes locatives dépassent 77 700 €. Ce régime permet de diminuer vos impôts grâce à la déduction de vos charges réelles et à la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier.

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Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?

  • Profiter de l’amortissement de son bien

    Dans le cas du régime réel, le principe de l’amortissement LMNP est de déduire de vos revenus fonciers une fraction de la valeur de vos équipements. Cette déduction vient compenser la perte de valeur liée à l’usure. Vous pouvez déduire par exemple les achats de mobilier et les travaux.

    À compter de 2025, la fiscalité du statut LMNP évolue significativement avec la loi de finances. Jusqu’alors, les propriétaires pouvaient déduire les amortissements lors du calcul de la plus-value immobilière à la revente, réduisant ainsi l’impôt dû. À partir du 1ᵉʳ mars 2025, la loi de finances 2025 prévoit la réintégration des amortissements (travaux, mobilier, intérêts d’emprunt, etc.) dans le calcul de la plus-value, entraînant une imposition plus élevée sur les gains réalisés. Cette réforme ne concerne pas les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, qui conservent leur régime fiscal actuel.

  • Récupérer la TVA

    Dans le cadre d’une acquisition d’un appartement au sein d’une résidence neuve avec services, vous pouvez récupérer la TVA LMNP sur votre investissement. Vous profitez dans ce cas d’une remise immédiate de 20% sur le prix de votre bien. Celle-ci est totalement acquise au bout de 20 ans.

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt (loi Censi Bouvard)

    La loi Censi-Bouvard est un dispositif défiscalisant qui est compatible avec le statut LMNP lors d’un investissement au sein d’une résidence neuve avec services. Les avantages fiscaux de cette loi sont applicables dans le cas d’un investissement au sein d’une résidence neuve avec services. Ce dispositif permet alors de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 11% répartie sur 9 ans.

    Bon à savoir

    Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Les investisseurs ayant investi avant 2023 continuent de bénéficier des avantages fiscaux prévus sur la période d’engagement de 9 ans.

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Exemple d’un investissement réussi en LMNP avec Sporting Promotion

Jean, 45 ans, cadre dans la finance, décide d’acheter un appartement en statut LMNP au sein d’une résidence neuve à Saint-Cyprien. Par le biais de cet investissement immobilier, il souhaite mettre en location son appartement afin de bénéficier de revenus complémentaires chaque mois jusqu’à sa retraite. De plus, il peut fixer librement le prix de son loyer.

Où peut-on investir en LMNP ?

Les biens immobiliers où il est possible d’investir en LMNP sont nombreux :

  • les maisons et appartements meublés ;
  • les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires) ;
  • les résidences hôtelières,
  • les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
  • les maisons de retraite.

Nos résidences éligibles à l’investissement LMNP

Découvrez toutes nos résidences neuves éligibles à un investissement en location meublée non professionnelle dans les régions de Toulouse et Bordeaux.

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Le 81 Lauragais

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L’Oustal

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Quand peut-on revendre un bien avec le statut LMNP ?

Le propriétaire d’un logement en LMNP peut décider de revendre son bien après quelques années pour diverses raisons, telles qu’un besoin de liquidités ou un changement de situation. Si l’investissement concerne un bien situé en résidence de services et soumis à la loi Censi-Bouvard, il est impératif d’attendre la fin de l’engagement de neuf ans avant d’envisager sa revente, sous peine de perdre les avantages fiscaux associés. En revanche, un bien en LMNP hors résidence de services peut être revendu à tout moment, sans contrainte particulière, tout en étant soumis aux règles de plus-value immobilière.

Quelle est la différence entre un investissement avec le statut LMNP géré et non géré ?

Le LMNP géré repose sur un bail commercial signé avec un exploitant professionnel dans une résidence de services (étudiante, senior, EHPAD…), qui prend en charge la gestion locative. À l’inverse, le LMNP non géré concerne un bien meublé loué directement par le propriétaire, hors résidence services. Il offre plus de liberté (choix du locataire, fixation du loyer), mais demande plus d’implication au quotidien. Le LMNP géré convient aux investisseurs passifs, tandis que le LMNP non géré s’adresse aux profils autonomes.

Bon à savoir

Questions / réponses

  • Qu’est-ce que la location meublée ?

    La location meublée est un type de bail où le logement est loué avec un ensemble de meubles et d’équipements permettant au locataire d’y vivre immédiatement. Contrairement à la location vide, elle impose un minimum d’éléments obligatoires, tels qu’un lit, une table, des chaises, des rangements, ainsi que des équipements de cuisine. Ce type de location offre une plus grande flexibilité, avec des baux généralement plus courts et un régime fiscal avantageux pour le propriétaire, notamment sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP).

  • Quels sont les types de baux pour la LMNP ?

    Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) propose différents types de baux :

    • Le bail d’habitation meublé classique s’applique aux locations principales avec une durée minimale d’un an (ou neuf mois pour les étudiants).
    • Le bail mobilité, plus flexible, est destiné aux locataires en situation temporaire (étudiants, professionnels en mission) pour une durée de 1 à 10 mois.
    • Le bail commercial concerne les biens situés en résidence de services (étudiante, seniors, EHPAD) et est conclu avec un gestionnaire qui prend en charge l’exploitation du logement.
    • Le bail commercial se limite à la période touristique pour une durée de 3 et 6 mois maximum.

  • Quels sont les inconvénients du statut de loueur meublé non professionnel ?

    Le statut de LMNP vous permet de récupérer la TVA seulement pour une durée de location supérieure à 20 ans. Si vous revendez votre logement en une période inférieure alors vous serez obligés de rembourser la totalité de vos bénéfices.

  • Comment s’immatriculer en tant que LMNP ?

    Pour créer un statut LMNP, vous devez vous inscrire auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE) dans un délai de 15 jours à compter du début de la location du bien. Cette démarche, gérée par le Greffe du Tribunal de Commerce rattaché à l’immeuble, s’opère à l’aide du formulaire P0i (ou Cerfa n°11921*06). L’inscription permet d’obtenir un numéro de SIRET, de déclarer l’existence de l’activité et d’indiquer le régime d’imposition choisi (Micro-BIC ou Réel). Vous devez impérativement être en relation avec le Service des Impôts des Entreprises (SIE) et remplir le formulaire n°1447 relatif au paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

  • Comment déclarer son logement ?

    Une fois que vous avez choisi votre régime (micro-BIC ou réel), vous devez déclarer les revenus fonciers de votre logement en LMNP. Les démarches de déclaration sont les suivantes :

    En régime micro-BIC

    Les revenus perçus de locations meublées en non-professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Vous devez donc déclarer vos loyers perçus dans leur totalité, charges comprises, sur la déclaration des revenus complémentaire, le document numéro 2042 C PRO.

    En régime réel

    Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition à un régime réel d’imposition (régime simplifié d’imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d’existence P0i remise au greffe du tribunal de commerce.

  • Quelle est la différence entre le statut LMP et LMNP ?

    Les statuts LMNP et LMP sont deux régimes fiscaux dédiés aux propriétaires de logements loués en tant que meublés. Les différences entre loueur professionnel et non-professionnel portent sur la fiscalité applicable et les conditions d’éligibilité.

    Un investisseur est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel lorsque le montant annuel de ses loyers perçus est inférieur à 23 000 € ou à 50% de ses revenus globaux. S’il perçoit des revenus locatifs supérieurs, l’investisseur doit alors s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et acquiert le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

    Dans le cas d’une Location en Meublé Professionnel, l’investisseur bénéficie d’une exonération d’impôt de solidarité sur la fortune, et il est soumis au régime des plus-values professionnelles.

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Page mise à jour le 08/04/2025