Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif à Toulouse ? Investir dans la pierre, c’est non seulement s’assurer d’obtenir des revenus complémentaires, mais aussi bénéficier d’avantages fiscaux. La Ville rose, première ville pour sa croissance démographique, dispose de tous les atouts pour votre investissement immobilier. Tous nos conseils pour l’optimiser.

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Pourquoi investir dans l’immobilier à Toulouse ?

Les atouts de Toulouse pour un investissement immobilier

Quatrième plus grande ville française avec près de 472 000 habitants, Toulouse est sans conteste une destination propice à un investissement immobilier pour plusieurs raisons, notamment économiques et démographiques :

  1. Chaque année, la population de Toulouse gagne près de 5 600 habitants. selon une étude de l’INSEE, elle est même la commune qui a gagné le plus d’habitants entre 2011 et 2016.

  2. Avec près de 114 000 étudiants, elle compte un vaste réseau universitaire (écoles d’ingénieurs, Sciences Po, faculté de médecine, grandes écoles), et a été élue meilleure ville étudiante de France, pour 2020-2021, par le magazine L’Etudiant.

  3. Capitale de l’aéronautique et du spatial, le géant Airbus possède son siège social dans l’agglomération toulousaine. Le groupe y emploie 26 000 personnes, soit environ 20 % des effectifs dans le monde.

  4. Un réseau dense de transports en commun : 137 lignes de bus, 2 lignes de tramway, 2 lignes de métro et une troisième prévue pour 2025 desservant les plus gros bassins d’emploi de la métropole ainsi que la Gare Toulouse-Matabiau.

  5. Le CHU de Toulouse est le premier employeur de la région.

  6. La commune compte 64% de locataires, la demande locative y est donc forte.

La Ville rose est idéale pour investir dans l’immobilier locatif. Comptant plus de 6 locataires sur 10, elle garantit ainsi peu de vacance. En tant que grande ville universitaire et vectrice d’emplois , vous êtes sûrs de louer à des étudiants ou actifs.

Après plusieurs années de mise en location de votre bien, vous pourrez également en faire profiter à votre entourage, enfants ou petits-enfants désireux de poursuivre leurs études ou travailler à Toulouse. Une belle plus-value est également assurée en cas de revente, la ville a en effet connu une hausse de ses prix immobiliers de +13 % en l’espace de 5 ans pour les appartements (source : Baromètre immobilier des notaires).

Bon à savoir

Au quatrième trimestre 2023, 293 réservations à investisseurs ont été enregistrées dans l’aire urbaine de Toulouse, représentant 45% des ventes au détail. (source : Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers).

Où investir à Toulouse ?

La ville de Toulouse qui est divisée en six secteurs compte au total 20 quartiers. En raison de leur positionnement stratégique et de leur développement, certains sont particulièrement propices à un investissement locatif, parmi lesquels :

  • Lalande

    Situé au nord de Toulouse, ce quartier bénéficie de prix au mètre carré encore très accessibles. À proximité immédiate du périphérique (sortie 33b), il est idéal pour les familles et actifs locataires souhaitant être à la fois proche de leur lieu de travail (bassin d’emploi de Blagnac, CHU de Purpan, zone logistique de Fondeyre) et de l’hypercentre (accessible en moins de 20 minutes via différentes lignes de bus ou voiture). Retrouvez les programmes immobiliers neufs dans le quartier de Lalande.

  • Barrière de Paris

    Barrière de Paris, quartier en pleine expansion, séduit de plus en plus de jeunes actifs et étudiants locataires, en raison de sa proximité avec l’hypercentre toulousain, qui se trouve à seulement 3 stations de métro des universités et du quartier d’affaires de Compans-Cafarelli. Découvrez les programmes immobiliers neufs à Barrière de Paris.

  • Gramont

    Le quartier de Gramont profite d’une situation géographique idéale, avec un accès direct au périphérique (sortie 15) et à l’autoroute A68. Par ailleurs desservi par la ligne A du métro (Balma-Gramont), il permet de rejoindre le centre-ville de Toulouse et ses attractions en moins de 15 minutes. Consultez les programmes immobiliers neufs disponibles dans le quartier de Gramont.

Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse : quels avantages ?

Faire le choix d’investir dans un programme immobilier neuf à Toulouse, c’est bénéficier non seulement de revenus locatifs tous les mois, mais aussi d’avantages financiers à l’achat, et fiscaux durant toute la mise en location de votre bien.

  • Des frais de notaire réduits

    Un achat immobilier dans l’immobilier neuf vous permet de bénéficier de frais de notaire moins élevés que dans l’immobilier ancien. Comptez donc de 2% à 3% du montant de l’acquisition de votre logement neuf contre 6 à 7% dans l’ancien.

  • L’exonération de la taxe foncière

    L’acquisition d’un logement neuf vous permet de bénéficier de l’exonération de la taxe foncière durant les deux premières années. Toutefois, il arrive qu’elle soit partielle, une commune peut en effet décider de refuser d’exonérer le logement neuf sur sa part dans la taxe foncière.

  • La réduction d’impôts

    Les dispositifs de défiscalisation applicables dans le neuf, tels que la loi Pinel à Toulouse, sont particulièrement avantageux pour les investisseurs désireux de réduire leurs impôts. Vous pouvez en effet obtenir une réduction comprise entre 12 et 21% du montant total de votre achat immobilier. Elle s’avère plus ou moins importante selon la durée de mise en location de votre logement neuf. Retrouvez par ailleurs toutes les autres lois de défiscalisation applicables dans le neuf à Toulouse.

  • Le confort du neuf pour vos locataires

    Un des principaux avantages d’un logement neuf est qu’il respecte les dernières normes en vigueur telles que la réglementation thermique RT 2012, RE 2020 et le label BBC (bâtiment basse consommation). La bonne isolation thermique et phonique, les économies d’énergie réalisées ont plus de chances de plaire à vos locataires, qui se sentiront bien dans votre logement, et qui par conséquent auront envie d’y rester.

  • Un investissement sûr

    L’acquisition immobilière d’un logement neuf vous permet de sécuriser votre investissement locatif, car vous bénéficiez de plusieurs garanties obligatoire dans l’immobilier neuf : parfait achèvement, biennale, décennale. Ces dernières vous couvre contre d’éventuelles malfaçons, dégâts et désordres, jusqu’à 10 ans après la livraison du bien.

Vous aussi ne payez plus d’impôts

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Tout savoir sur l’investissement immobilier locatif à Toulouse

Vous vous lancez dans l’immobilier locatif ? Avant d’investir dans la pierre, vous devez avant toute chose vous informer sur la typologie du logement et le profil de locataire que vous souhaitez, l’emplacement, ou encore sur la gestion de votre bien une fois en location.

Afin de vous préparer au mieux, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier pour vous aider dans vos démarches, et surtout vous conseiller au mieux en fonction de votre projet.

Les étapes pour faire son premier investissement immobilier

Les astuces pour trouver un bon investissement immobilier

Investir dans un bien immobilier c’est avant tout se poser les bonnes questions. Pour cela, il est important de :

  • Choisir un bon emplacement. Le quartier que vous choisissez doit répondre aux besoins de vos futurs locataires. Veillez à choisir un quartier proche des commerces et services, transports en commun, et qui soit bien relié au centre-ville, ainsi qu’aux différent employeurs et pôles universitaires des alentours.
  • Déterminer la typologie et le profil du locataire. Selon que vous louiez à un étudiant, un couple ou une famille, la surface du bien à louer variera sensiblement, ainsi que le budget de votre investissement. Un T1 n’aura pas la même valeur d’achat qu’un T3.
  • Penser à l’après. Que souhaitez-vous faire de votre bien immobilier après quelques années de mise en location ? Le garder pour le louer à un membre de votre famille ? Le revendre ? Vivre dedans ?

Quand investir dans l’immobilier ?

Il n’y a pas de règles. Tout dépend de ce que vous comptez faire de votre investissement. Vous devez investir dans l’immobilier lorsque vous vous sentez prêt, et selon vos objectifs : défiscalisation, revenus complémentaires, préparation de votre retraite, constitution de votre patrimoine, mise en location du bien à vos proches…

Combien investir dans l’immobilier ?

Le montant de votre investissement dépend tout d’abord de votre capacité de financement, mais aussi du nombre de mètres carré pour lesquels vous souhaitez investir.

Dans l’immobilier neuf, le prix de vente moyen au mètre carré (hors parking) s’élevait à 4 431€ au 4ᵉ trimestre 2023 dans l’aire urbaine de Toulouse (source : FPI).

Pour vous donner un ordre d’idée, à Toulouse, selon le quartier choisi, vous pouvez compter en moyenne :

  • Pour un T1 : entre 119 000 et 150 000€
  • Pour un T2 : entre 161 000 et 225 000€
  • Pour un T3 : entre 241 000 et 265 000€

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Combien rapporte un investissement immobilier ?

Un investissement immobilier est avant tout un placement financier, vous permettant de dégager des revenus complémentaires, grâce aux loyers perçus chaque mois. La rentabilité nette de votre investissement peut varier entre 2 et 7% selon plusieurs facteurs, notamment la surface du logement mis en location.

  • Les petites surfaces : studios et T1. Au mètre carré, ces typologies rapportent plus que des grandes surfaces. Seule contrainte, les locataires sont susceptibles de rester moins longtemps. Il s’agit bien souvent d’étudiants.
  • Les surfaces moyennes : T2 et T3. Jeunes actifs, couples ou familles avec un enfant… ces typologies offrent un bon compromis pour un investissement locatif. Le rendement est correct et les risques de vacances locatives restent faibles.
  • Les grandes surfaces : T4 et maisons. Moins rentables au mètre carré en raison de leur surface élevée, le turn-over des locataires est néanmoins beaucoup moins fréquent, car ce sont bien souvent des familles qui y vivent et qui s’y projettent sur plusieurs années.

Calculer la rentabilité de votre investissement immobilier

Votre investissement immobilier doit avant tout vous rapporter de l’argent. Sinon, autant vous dire que votre placement ne servira à rien. Pour cela, vous devez commencer par calculer le rendement locatif. Il correspond au quota entre les loyers que vous percevez et le prix d’achat de votre investissement. Sachez qu’il existe trois types de rentabilités : la rentabilité brute correspondant aux loyers et au prix du logement, la rentabilité nette prenant en compte les impôts et les charges, et enfin la rentabilité nette-nette qui inclut les avantages fiscaux.

  • Calculer la rentabilité brute. Le calcul de la rentabilité brute vous donne un premier aperçu concernant votre retour sur investissement immobilier. Pour le calculer, vous devez diviser le montant du loyer annuel par le montant du prix de votre acquisition immobilière et multiplier le total obtenu par 100.
  • Calculer la rentabilité nette. Pour calculer la rentabilité nette de votre investissement, il vous suffit de reprendre le calcul effectué pour la rentabilité brute et de déduire la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non-récupérables de votre loyer annuel. La rentabilité nette vous donne une idée plus concrète de votre investissement.
  • Calculer la rentabilité nette-nette. La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette auquelle vous devez ajouter les avantages fiscaux, telles que les réductions d’impôts dont vous pouvez bénéficier dans le cadre par exemple d’un investissement en loi Pinel à Toulouse. Le calcul exact de la rentabilité nette-nette dépend notamment de votre taux d’imposition. Il diffère ainsi selon votre profil fiscal.

Exemple

Vous souhaitez acheter un appartement T1 au prix de 150 000€ dans le quartier de La Cartoucherie à Toulouse et le louer 500€ par mois. La rentabilité brute annuelle de votre investissement sera de 4% (500 x 12) / 150 000 x 100 = 4.

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Page mise à jour le 06/04/2024